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什么是房地產(chǎn)證券化，什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

來源：整理 時(shí)間：2023-02-05 06:32:50 編輯：金融知識(shí) 手機(jī)版

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1，什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

所謂房地產(chǎn)證券化，就是將房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)變成有價(jià)證券形式。房地產(chǎn)證券化把投資者對(duì)房地產(chǎn)的直接物權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟凶C券性質(zhì)的權(quán)益憑證，即將直接房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化為證券投資。從理論上講，房地產(chǎn)證券化是對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)投資的變革。它的實(shí)現(xiàn)與發(fā)展，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)和有價(jià)證券可以有機(jī)結(jié)合。房地產(chǎn)證券化實(shí)質(zhì)上是不同投資者獲得房地產(chǎn)投資收益的一種權(quán)利分配，是以房地產(chǎn)這種有形資產(chǎn)做擔(dān)保，將房地產(chǎn)股本投資權(quán)益予以證券化。其品種可以是股票、可轉(zhuǎn)換債券、單位信托、受益憑證等等。

什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化

2，不動(dòng)產(chǎn)證券化是個(gè)什么鬼

從物理形態(tài)分析，不動(dòng)產(chǎn)證券化是將價(jià)值較高、難以移動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為面額較小、流通便利的證券；從法律角度分析，不動(dòng)產(chǎn)證券化是將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)換為可以流通的小額債權(quán)或股權(quán)；從經(jīng)濟(jì)學(xué)意義分析，不動(dòng)產(chǎn)證券化則是將固定資本轉(zhuǎn)換為流動(dòng)資本。無(wú)論何者，不動(dòng)產(chǎn)證券化均涉及不動(dòng)產(chǎn)和證券化兩個(gè)問題所謂不動(dòng)產(chǎn)。不動(dòng)產(chǎn)證券化是指在事實(shí)和法律上均不可移動(dòng)的物權(quán)。其具體范圍包括土地、建筑物和添附于土地和建筑物上的定著物等。除了物理上的不可移動(dòng)性外．不動(dòng)產(chǎn)最主要的特征是其數(shù)量上的稀缺性和價(jià)值上的依附性。

不動(dòng)產(chǎn)證券化是個(gè)什么鬼

3，名詞解釋 住房抵押貸款證券化

2005年3月，央行批準(zhǔn)建行作為資產(chǎn)證券化的試點(diǎn)單位，這意味著作為國(guó)內(nèi)新的金融實(shí)踐，住房抵押貸款證券化已獲得準(zhǔn)生證。據(jù)悉，目前建行準(zhǔn)備以建行上海分行為核心，打包100億元住房抵押貸款進(jìn)行證券化 ，該方案業(yè)已提交國(guó)際知名投行進(jìn)行評(píng)估，一旦通過即開始運(yùn)作，中國(guó)住房抵押貸款證券化的首個(gè)新生兒也將誕生。然而，在建行大力推行證券化的背后，仍有許多問題值得我們思考：此新生兒是足月而順產(chǎn)的寶寶呢，還是一個(gè)被催生的早生嬰兒？它出生后能否健康地成長(zhǎng)下去，在此我們不妨作些探討。 發(fā)達(dá)國(guó)家住房抵押貸款市場(chǎng)的共同特點(diǎn) 住房抵押貸款證券化在世界范圍內(nèi)并不是新事物，其歷史可上溯至19世紀(jì)的歐洲，當(dāng)時(shí)的證券化形式主要是通過抵押銀行發(fā)行抵押貸款債券。真正現(xiàn)代意義上的住房抵押貸款證券化起源在美國(guó)。20世紀(jì)60年代末到70年代，為了解決高通脹波動(dòng)期儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)與利率風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)設(shè)立了三大(準(zhǔn))政府機(jī)構(gòu)來推動(dòng)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，從而建立起世界上最發(fā)達(dá)的抵押貸款證券化市場(chǎng)。目前在美國(guó)公開流通的債券市場(chǎng)上，抵押貸款證券已超過國(guó)債成為第一大債券。 2002年美國(guó)抵押貸款余額達(dá)到4.7萬(wàn)億美元，其中住房抵押貸款證券達(dá)到3.91萬(wàn)億美元，同時(shí)美國(guó)歷年的住房抵押貸款的證券化比例，即被證券化的抵押貸款余額占總抵押貸款余額的比例，也保持了相當(dāng)高的水平，2002年美國(guó)住房抵押證券化比例高達(dá)56.2%。 住房抵押貸款證券化在解決銀行信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性、提高銀行的資本利用率、降低銀行風(fēng)險(xiǎn)、維持銀行體系的穩(wěn)定性、促進(jìn)活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面發(fā)揮了重要的作用，因此這一金融創(chuàng)新在加拿大、德國(guó)、英國(guó)、法國(guó)、澳大利亞、中國(guó)香港等國(guó)家與地區(qū)得到大力推廣與發(fā)展。研究這些住房抵押證券化相對(duì)比較發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)，可以發(fā)現(xiàn)，住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)環(huán)境都存在以下幾個(gè)共同特點(diǎn)： 一是抵押貸款產(chǎn)品種類豐富。在這些國(guó)家和地區(qū)的抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)上，抵押貸款產(chǎn)品品種都具有多層次性，存在著固定和浮動(dòng)利率抵押貸款、貸款期限、貸款條件靈活，而且其償還方式多種多樣，可滿足不同借款人的需求，能充分挖掘住房需求。美國(guó)住房抵押貸款等除國(guó)內(nèi)常見的本金償還、等額償還方式，還有其他各類方式多樣的抵押貸款，如根據(jù)預(yù)期通貨膨脹率和貸款利率，設(shè)計(jì)出年限不同、遞增比率不同的多級(jí)支付方案的抵押貸款，本金攤還開始較小，最后幾次較大的抵押貸款，兼具固定/可調(diào)整利率特點(diǎn)的組合型抵押貸款，兩步型抵押貸款，權(quán)益增長(zhǎng)型抵押貸款，二次抵押貸款等等多種方式。 二是抵押貸款要達(dá)到相當(dāng)?shù)囊?guī)模。這些國(guó)家和地區(qū)的抵押貸款規(guī)模大多達(dá)到GDP的40%~60%。只有住房抵押貸款積累到一定程度，貸款機(jī)構(gòu)證券化的動(dòng)力機(jī)制才能形成，而且足夠規(guī)模的分布廣泛的抵押貸款才能更大限度地降低資產(chǎn)池的風(fēng)險(xiǎn)，提高抵押支撐證券的信用等級(jí)。 三是抵押貸款機(jī)構(gòu)的多元化。這種多元化加強(qiáng)了貸款機(jī)構(gòu)之間的競(jìng)爭(zhēng)，而競(jìng)爭(zhēng)則會(huì)使貸款機(jī)構(gòu)提高LTV(貸款成數(shù))，并適當(dāng)延長(zhǎng)貸款期限，提高服務(wù)質(zhì)量。更為重要的是，貸款機(jī)構(gòu)的多元化，也降低了單個(gè)貸款機(jī)構(gòu)在證券化體系中的博弈力量，便于政府規(guī)范與引導(dǎo)。 四是完善與嚴(yán)格的信用體系。抵押支撐證券的質(zhì)量決定于抵押貸款資產(chǎn)池的質(zhì)量，而這完全取決于借款人能否按時(shí)還本付息及對(duì)提前償還風(fēng)險(xiǎn)的控制，所以對(duì)借款人信用的考核是保證投資者利益的重要一環(huán)。 五是分工明確、運(yùn)作有序的強(qiáng)大的中介機(jī)構(gòu)體系。住房抵押貸款證券化過程中，有大量的中介機(jī)構(gòu)共同參與，并且專業(yè)分工，各自發(fā)揮作用，又相互協(xié)作，以保障證券化的順利進(jìn)行，這些機(jī)構(gòu)主要有對(duì)抵押貸款提供保險(xiǎn)的保險(xiǎn)公司，提供擔(dān)保的擔(dān)保機(jī)構(gòu)，充當(dāng)SPV的信托機(jī)構(gòu)，對(duì)打包資產(chǎn)進(jìn)行管理的受托機(jī)構(gòu)，管理回收本息的服務(wù)商、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、證券的承銷商以及購(gòu)買證券的機(jī)構(gòu)投資者等等。 利潤(rùn)吸引和風(fēng)險(xiǎn)壓力是我國(guó)抵押貸款證券化主要?jiǎng)恿?反觀我國(guó)住房抵押貸款證券化，對(duì)于大家已經(jīng)討論很多的證券化模式及相關(guān)障礙等細(xì)節(jié)姑且不論，僅與上面所述住房抵押貸款證券化發(fā)達(dá)國(guó)家相比較，我國(guó)證券化的特殊動(dòng)力機(jī)制及我國(guó)住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的特點(diǎn)，就已決定了我國(guó)住房抵押貸款證券化注定是一個(gè)被催生的早生兒。 從一般意義上講，住房抵押貸款證券化的動(dòng)力主要是用來解決提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)負(fù)債期限相匹配，降低風(fēng)險(xiǎn)，從資本市場(chǎng)融資等，然而我國(guó)的住房抵押貸款證券化卻有其獨(dú)特的動(dòng)力機(jī)制。我國(guó)的住房抵押貸款機(jī)構(gòu)是商業(yè)銀行，作為商業(yè)機(jī)構(gòu)，最大化地謀求商業(yè)利益是其目的。由于目前住房抵押貸款被銀行視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，各大商業(yè)銀行都在積極擴(kuò)大抵押貸款的規(guī)模。要使住房抵押貸款證券化成為貸款銀行的主動(dòng)性行為，要么被利潤(rùn)吸引，要么自身存在著相當(dāng)壓力。 利潤(rùn)吸引是指貸款機(jī)構(gòu)能否從證券化過程中獲得額外的利潤(rùn)。抵押貸款證券化的過程實(shí)際是將抵押貸款的利息收入在服務(wù)商、SPV、信用增級(jí)手段提供者及投資者等諸多證券化參與者之間分享，雖然貸款銀行可以作為服務(wù)商享受服務(wù)費(fèi)，但這比貸款機(jī)構(gòu)自己享有所有抵押貸款利息獲得的收益要低得多，因此銀行并不會(huì)出于追求更多額外利潤(rùn)為動(dòng)力進(jìn)行證券化的。 壓力是指貸款銀行是否為了分散風(fēng)險(xiǎn)、提高資產(chǎn)的流動(dòng)性等壓力而必須進(jìn)行住房抵押貸款證券化。首先從總體上看我國(guó)住房抵押貸款規(guī)模相對(duì)較小，至2004年底我國(guó)住房抵押貸款余額僅占GDP的11.6%，遠(yuǎn)低于證券化發(fā)達(dá)國(guó)家的40%~60%，而從作為貸款機(jī)構(gòu)的各商業(yè)銀行來看，住房抵押貸款所產(chǎn)生的壓力亦相對(duì)比較小，即使抵押貸款規(guī)模最大的中國(guó)工商銀行，2003年抵押貸款余額也僅占其機(jī)構(gòu)存款總額的7.23%，建行也只有10%。而作為資金供應(yīng)重要來源的居民儲(chǔ)蓄則持續(xù)增長(zhǎng)，雖然住房抵押貸款占金融機(jī)構(gòu)吸收儲(chǔ)蓄存款余額比例從1998年的1.3%已逐漸上升至2004年的13.3%，但仍是占很小的比例，這說明商業(yè)銀行的資金供給是充沛的。從儲(chǔ)蓄存款結(jié)構(gòu)上看，由于我國(guó)居民喜歡儲(chǔ)蓄以備購(gòu)房、養(yǎng)老、子女教育之用，因此居民儲(chǔ)蓄中長(zhǎng)期的定期存款比重較大，由此看來，我國(guó)的商業(yè)銀行并不擔(dān)心流動(dòng)性。目前，我國(guó)住房抵押貸款的違約率都很低，平均水平在1%左右，具有較高的收益率與安全性，各商業(yè)銀行因此將抵押貸款視做優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，積極擴(kuò)大所發(fā)放與持有的抵押貸款規(guī)模。商業(yè)所擔(dān)心的并不是流動(dòng)性等風(fēng)險(xiǎn)，而是如何更有效地使用資金。 由此看來，無(wú)論從利潤(rùn)吸引還是所承壓力，貸款銀行都沒有證券化的動(dòng)力，然而實(shí)際情況卻是，中國(guó)建設(shè)銀行與工商銀行都在積極地提出各種證券化方案，且先后多次向央行申報(bào)要求開展。是何原因呢？某銀行一內(nèi)部員工給出了真實(shí)的答案：商業(yè)銀行真正證券化的動(dòng)力是將證券化作為他們的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，即樹立自己不斷創(chuàng)新的社會(huì)形象，以增加銀行的競(jìng)爭(zhēng)能力。國(guó)內(nèi)貸款機(jī)構(gòu)的這種扭曲的證券動(dòng)力機(jī)制決定了其證券化的誕生并不是因勢(shì)而生，而是一個(gè)地地道道地被催生的早產(chǎn)兒。 貸款機(jī)構(gòu)單一和信用體系的不完善 從我國(guó)住房抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)及證券化環(huán)境看，時(shí)機(jī)也并不那么成熟。我國(guó)住房抵押貸款機(jī)構(gòu)是商業(yè)銀行，尤其是四大國(guó)有商業(yè)銀行在住房抵押貸款市場(chǎng)上占有絕對(duì)的主導(dǎo)地位，截至2002年，四大國(guó)有商業(yè)銀行占我國(guó)所有金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款余額的比例從未低于87%，我國(guó)的住房抵押貸款市場(chǎng)的貸款機(jī)構(gòu)呈現(xiàn)單一化的特點(diǎn)，這意味著對(duì)四大國(guó)有商業(yè)銀行來說，它們?cè)谥袊?guó)金融市場(chǎng)上具有絕對(duì)強(qiáng)勢(shì)的博弈力量，這顯然會(huì)對(duì)如何在住房抵押貸款證券化過程中保護(hù)好投資者的利益帶來一定的挑戰(zhàn)。 而且，住房抵押貸款證券化作為一項(xiàng)金融工程，其良好的運(yùn)作體系是依賴于一個(gè)高度發(fā)達(dá)，運(yùn)作有序的中介機(jī)構(gòu)體系及信用體系，而這兩者目前在中國(guó)的狀況都不能令人非常滿意。尤其作為核心SPV的信托機(jī)構(gòu)，由于其管理制度不健全，非常容易孳生漏洞，一直是金融治理整頓的焦點(diǎn)。所有這一切似乎都表明，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展尚未為這個(gè)早生嬰兒營(yíng)造出一個(gè)適宜其成長(zhǎng)的環(huán)境。 當(dāng)然，對(duì)我國(guó)住房抵押貸款證券化的開展，我們并不會(huì)抱著否定的態(tài)度，相反，對(duì)此我們將積極加以肯定，無(wú)論如何，住房抵押貸款證券化是大勢(shì)所趨，這次早產(chǎn)的抵押貸款證券化不妨當(dāng)做我國(guó)證券化實(shí)踐的一次探索。但是，對(duì)于證券化的各相關(guān)參與者，我們還是要提個(gè)醒，既然我國(guó)住房抵押貸款證券化是一個(gè)早生兒，那父母(政府)是否應(yīng)該給它一個(gè)更健康的成長(zhǎng)環(huán)境，醫(yī)生(監(jiān)管機(jī)構(gòu))是否加強(qiáng)對(duì)它的體檢觀測(cè)，而對(duì)于各投資者來講，則尤其要關(guān)注其投資風(fēng)險(xiǎn)。
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名詞解釋 住房抵押貸款證券化

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