相對(duì)于不愿意保房?jī)r(jià)，甚至主動(dòng)去刺破房地產(chǎn)泡沫的美國(guó)和日本，在房地產(chǎn)泡沫破裂后，不僅國(guó)民生活質(zhì)量沒(méi)受到影響，若干年后經(jīng)濟(jì)還恢復(fù)到正常水平。我們中國(guó)對(duì)待房地產(chǎn)泡沫是能拖就托，小泡沫拖成大泡沫，本來(lái)2008年國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)泡沫并不嚴(yán)重，只要合理調(diào)控，不讓泡沫繼續(xù)上漲，就沒(méi)事了，現(xiàn)在是越拖問(wèn)題越嚴(yán)重。

1、外國(guó)買(mǎi)家撤離，加拿大房產(chǎn)泡沫破滅，經(jīng)濟(jì)陷入困境后部分民眾買(mǎi)食物都要借錢(qián)，你怎么看？

加拿大經(jīng)濟(jì)不景氣，是多方面因素共同作用形成的。最直接的導(dǎo)火索就是加息，加拿大經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴美國(guó)，可以說(shuō)是美國(guó)的小跟班，所以美國(guó)的貨幣政策怎么走，差不多加拿大也就怎么走。美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)累計(jì)加息8次，加拿大也跟著加了5次，加息是影響非常巨大的政策手段，其直接作用就是增加借貸成本，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)減速。加息對(duì)房地產(chǎn)影響尤其明顯，房地產(chǎn)一減速，加拿大經(jīng)濟(jì)就要感冒（某國(guó)一樣的），

（下圖為加拿大利率走勢(shì)）其次就是加拿大的房地產(chǎn)調(diào)控措施。眾所周知，加拿大的溫哥華、多倫多等大城市，一直是中國(guó)移民的熱門(mén)目的地，這兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)起伏與外資的涌入直接相關(guān)，在2016年之前，這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲很猛，但近幾年，這兩座城市都出臺(tái)了房產(chǎn)調(diào)控政策。以溫哥華為例，2016年8月就對(duì)外國(guó)買(mǎi)家征收15%房屋投機(jī)稅，2018年3月開(kāi)始征收房屋空置稅，

這樣的“辣招”嚴(yán)重打擊了國(guó)外投機(jī)資金。事實(shí)上，從2018年下半年開(kāi)始，溫哥華房?jī)r(jià)就走入了下跌通道，（下圖為溫哥華房?jī)r(jià)走勢(shì)）（下圖為2018年11月溫哥華房產(chǎn)銷(xiāo)量，大幅下跌）沒(méi)有了外國(guó)買(mǎi)家，加拿大房地產(chǎn)投資嚴(yán)重下滑，其中住宅類(lèi)建筑投資額下跌14.7%，為2009年以來(lái)最大的跌幅。住房投資下跌3.9%，新建住房投資減少5.5%，裝修投資下降2.7%，

除了加息，房地產(chǎn)這兩個(gè)最大的因素影響，加拿大出口不景氣（主要是外圍經(jīng)濟(jì)也不行）也是重要因素。如果是像德國(guó)，日本這樣的國(guó)家，加息或者經(jīng)濟(jì)減速對(duì)民眾影響相對(duì)較小，但對(duì)加拿大影響就太大了，因?yàn)榧幽么蟮木用裼幸粋€(gè)特點(diǎn)——全球排名第一的負(fù)債水平，比美國(guó)人還能“寅吃卯糧”。截至2018年第三季度，70%的加拿大家庭獲得1美元可支配收入，就會(huì)產(chǎn)生1.78美元債務(wù)，

目前加拿大家庭債務(wù)已經(jīng)相當(dāng)于其GDP的101%，為全球最高，而美國(guó)的家庭債務(wù)與GDP的比率低于80%，德國(guó)只有60%。加拿大人的債務(wù)超過(guò)2萬(wàn)億美元，而加拿大一年GDP總量大約為1.8萬(wàn)億美元，目前，加拿大總?cè)丝跒?671萬(wàn)，一個(gè)三口之家的平均負(fù)債高達(dá)16萬(wàn)美元，差不多等于一個(gè)家庭年收入的1.5倍。這些負(fù)債，都是要給利息的，所以加息會(huì)帶來(lái)較為嚴(yán)重的現(xiàn)金流問(wèn)題，

尤其是，加拿大一些部門(mén)還在裁員，其中加拿大政府救裁掉了1.9萬(wàn)公務(wù)員當(dāng)然，最后說(shuō)完，作為一個(gè)人均GDP高達(dá)4.5萬(wàn)美元（相當(dāng)于中國(guó)4.5倍）的富裕國(guó)家，而且加拿大的各種福利又非常全面，加拿大人的債務(wù)問(wèn)題，也并非外界說(shuō)的那么嚴(yán)重，只是局部問(wèn)題。如果加拿大人愿意像中國(guó)人這么節(jié)約地過(guò)個(gè)三五年的緊巴巴的日子，他們的債務(wù)問(wèn)題其實(shí)也可以輕松化解，

2、房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫后，曾經(jīng)保房?jī)r(jià)國(guó)家現(xiàn)在怎么樣了？

縱觀房地產(chǎn)發(fā)展史，在房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫后，還想保房?jī)r(jià)的國(guó)家有二個(gè)：一個(gè)是上世紀(jì)80年代的前蘇聯(lián)，另一個(gè)是近些年的津巴布韋。這兩個(gè)國(guó)家都出現(xiàn)過(guò)房地產(chǎn)泡沫，但政府都試圖通過(guò)保房?jī)r(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)潛在的房地產(chǎn)危機(jī)，其結(jié)果是蘇聯(lián)在1990年解體了，至今俄羅斯一年的GDP僅相當(dāng)于廣東省這么多，而津巴布韋為了保房?jī)r(jià)，現(xiàn)在津巴布韋的錢(qián)比手紙還不值錢(qián)，經(jīng)濟(jì)徹底崩潰，民不聊生。

而相對(duì)于不愿意保房?jī)r(jià)，甚至主動(dòng)去刺破房地產(chǎn)泡沫的美國(guó)和日本，在房地產(chǎn)泡沫破裂后，不僅國(guó)民生活質(zhì)量沒(méi)受到影響，若干年后經(jīng)濟(jì)還恢復(fù)到正常水平，對(duì)于日本房?jī)r(jià)泡沫破裂，是日本央行連續(xù)上調(diào)利率給刺破的，主要是避免長(zhǎng)期低利率，對(duì)金融體系構(gòu)成沖擊。而美國(guó)發(fā)生次貸危機(jī)時(shí)，雷曼兄弟公司等一大批金融機(jī)構(gòu)倒閉，美國(guó)并沒(méi)有拖以援手，而是力圖保衛(wèi)美國(guó)經(jīng)濟(jì)，并向全世界轉(zhuǎn)嫁金融風(fēng)險(xiǎn)。