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什么是房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā),房地產(chǎn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)的意思

來(lái)源:整理 時(shí)間:2023-07-05 01:29:59 編輯:金融知識(shí) 手機(jī)版

1,房地產(chǎn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)的意思

您好,滾動(dòng)開(kāi)發(fā):進(jìn)行分區(qū)域,不停歇,或者有交叉地進(jìn)行不斷的連續(xù)的開(kāi)發(fā)。希望我的解答望對(duì)你有幫助 ,滿意 請(qǐng)采納!
其實(shí)都差不多,分期開(kāi)發(fā)就是大型樓盤有明顯的區(qū)域劃分,有清晰的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,根據(jù)計(jì)劃,一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)完畢,接著進(jìn)行下一個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā),或者隔一段時(shí)間,進(jìn)行下一個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。滾動(dòng)基本上也需要進(jìn)行分區(qū)域,不停歇,或者有交叉地進(jìn)行不斷的連續(xù)的開(kāi)發(fā)。

房地產(chǎn)滾動(dòng)式開(kāi)發(fā)的意思

2,地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例多少就能滾動(dòng)起來(lái)

1.土地費(fèi)用 約占20%-50%2.前期工程費(fèi) 不超過(guò)10%3.建筑安裝工程費(fèi) 40%左右4.市政公共設(shè)施費(fèi) 10%-20%5.管理費(fèi)用 不超過(guò)2%6.貸款利息 不穩(wěn)定7.稅費(fèi) 15%-25%8.其他費(fèi)用 不超過(guò)10%
其實(shí)都差不多,分期開(kāi)發(fā)就是大型樓盤有明顯的區(qū)域劃分,有清晰的開(kāi)發(fā)計(jì)劃,根據(jù)計(jì)劃,一個(gè)區(qū)域開(kāi)發(fā)完畢,接著進(jìn)行下一個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā),或者隔一段時(shí)間,進(jìn)行下一個(gè)區(qū)域的開(kāi)發(fā)。滾動(dòng)基本上也需要進(jìn)行分區(qū)域,不停歇,或者有交叉地進(jìn)行不斷的連續(xù)的開(kāi)發(fā)。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比例多少就能滾動(dòng)起來(lái)

3,滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有部分完工沒(méi)有全部完工其借款利息能

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 (三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。  財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條[url=]([/url]一)、(二)項(xiàng) 規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除?! 》膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除?! ∩鲜鲇?jì)算扣除的具體比例,由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。
完工前的利息計(jì)入開(kāi)發(fā)成本,完工后計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用。

滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目只有部分完工沒(méi)有全部完工其借款利息能

4,什么是商品房預(yù)售制度商品房預(yù)售制度優(yōu)缺點(diǎn)是什么傳聞將取消預(yù)

1994年出臺(tái)的《城市房地產(chǎn)管理法》在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上,建立了預(yù)售許可制度,并對(duì)預(yù)售條件、監(jiān)管作出了原則性規(guī)定。目前各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上,部分城市甚至達(dá)90%以上?! ∩唐贩款A(yù)售許可制度的確立,是與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緊密聯(lián)系的。長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)城鎮(zhèn)住房總量不足,商品房供不應(yīng)求,加快建設(shè)、增加住房供應(yīng)是客觀需要。商品房預(yù)售制加速了整個(gè)建設(shè)資金周轉(zhuǎn),提高了資金使用效率,降低了資金使用成本。根據(jù)測(cè)算,以預(yù)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目,比現(xiàn)售方式進(jìn)行銷售的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)回收周期約縮短10個(gè)月?! 〈送?,我國(guó)資本市場(chǎng)發(fā)展滯后,目前除銀行貸款外基本沒(méi)有其他可供選擇的融資方式,實(shí)際上成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資的重要手段。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中,約40%來(lái)源于預(yù)售獲得的資金?! ∮捎跉v史欠帳多,新建住宅量大,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直以增量市場(chǎng)為主,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目大多是成片、滾動(dòng)開(kāi)發(fā),在資本市場(chǎng)不發(fā)育的情況下,完全靠開(kāi)發(fā)企業(yè)自有資金,是無(wú)法實(shí)施項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的。  目前預(yù)售價(jià)格較現(xiàn)售約低10%-15%。而一些購(gòu)房者在接受調(diào)查時(shí)也表示,預(yù)售商品房相對(duì)于現(xiàn)售商品房有價(jià)格優(yōu)勢(shì),這也是預(yù)售制度為消費(fèi)者所接受的重要原因?! ”M管商品房預(yù)售制度在促進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中發(fā)揮了積極作用,但隨著時(shí)間的推移,它所存在的弊端也浮出水面。  如預(yù)售商品房銷售行為與房屋實(shí)際交付行為之間有一定的存在時(shí)間差,給部分開(kāi)發(fā)商虛假宣傳、改變規(guī)劃、延期交房等不規(guī)范行為留下了空子,使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到應(yīng)有的保障?! 〈送?,商品房預(yù)售制度,對(duì)政府和銀行的監(jiān)管能力要求較高,預(yù)售制度中隱含的風(fēng)險(xiǎn)因素,客觀上要求政府對(duì)開(kāi)發(fā)行為,銀行對(duì)資金和預(yù)售款使用行為具有較強(qiáng)的監(jiān)管能力,管理成本也相對(duì)較高?! ∫虼耍唐贩款A(yù)售制度是否還有存在的必要成為社會(huì)熱議的話題。支持取消的人表示,取消商品房預(yù)售制度、禁止期房銷售,對(duì)于促進(jìn)優(yōu)勝劣汰,提高房地產(chǎn)行業(yè)集中度;規(guī)范市場(chǎng)行為,維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益等,會(huì)起到積極作用?! 》磳?duì)取消的人認(rèn)為,一旦取消商品房預(yù)售制度,市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模將較大程度地萎縮,從而影響房?jī)r(jià)的穩(wěn)定和市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。搜狐焦點(diǎn)調(diào)查顯示,有近五成的網(wǎng)民認(rèn)為,如果預(yù)售被禁止從而引發(fā)房?jī)r(jià)上漲,對(duì)購(gòu)房人是極其不利的。  還有人擔(dān)心,一旦取消預(yù)售制,留出的開(kāi)發(fā)資金缺口將進(jìn)一步刺激外資加速進(jìn)入市場(chǎng),從而加大市場(chǎng)的不確定性,加大宏觀調(diào)控的難度,有可能引發(fā)新的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和金融風(fēng)險(xiǎn)。(完)

5,房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算?房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預(yù)交后清繳的方式進(jìn)行的:1.先計(jì)算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除)2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的,詳細(xì)內(nèi)容如下:計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額?! 〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?! ∮?jì)算增值額的扣除項(xiàng)目: ?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額;  (2)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用; ?。?)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格; ?。?)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; ?。?)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。  2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:  增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%?! ≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%?! ≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%?! ≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%?! ∩厦嫠兴募?jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例,均包括本比例數(shù)?! 〖{稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡(jiǎn)便算法:  計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下: ?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%  土地增值稅稅額=增值額×30%  (二)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% ?。ㄈ┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%  (四)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%  公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
一方面,回款速度受到增值稅清算時(shí)間的影響。滾動(dòng)開(kāi)發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流模式,這種開(kāi)發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預(yù)售收入來(lái)支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā),因此,其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本,回款的速度越快,開(kāi)發(fā)的資金成本也就越低,利潤(rùn)空間就會(huì)加大。如果企業(yè)保留著相當(dāng)部分的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不進(jìn)行銷售,首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢,開(kāi)發(fā)的成本就越高。另一方面,捂盤惜售的結(jié)果可能導(dǎo)致增值額越來(lái)越高,繳納的稅款越來(lái)越多?,F(xiàn)今,除了房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)清算外,大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)進(jìn)行清算?!锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》(國(guó)稅發(fā)(2009)91號(hào))中列舉了稅務(wù)機(jī)關(guān)主動(dòng)清算的條件,包括已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目;已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來(lái)稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步提高主動(dòng)清算的條件。屆時(shí)樓盤的增值額可能會(huì)比現(xiàn)在更高,有些企業(yè)早年開(kāi)發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會(huì)達(dá)到200%以上,土地增值稅將達(dá)到利潤(rùn)的60%,因此導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的適用比例提高。所以,延緩?fù)恋卦鲋刀惽逅愕臅r(shí)間不能過(guò)長(zhǎng),需要綜合考慮市場(chǎng)的發(fā)展和政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。 首先,沒(méi)有進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目公司不能進(jìn)行注銷?!抖愂照鞴芊ā返谑鶙l規(guī)定,且在向工商局辦理注銷前,需要進(jìn)行稅務(wù)注銷。而且《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》也要求納稅人在辦理注銷稅務(wù)登記前,應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)清應(yīng)納稅款、滯納金、罰款,繳銷發(fā)票、稅務(wù)登記證件和其他稅務(wù)證件。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目公司有大量土地增值稅款沒(méi)有清算,所以不可能獲得注銷。實(shí)際上,房地產(chǎn)行業(yè)中進(jìn)行注銷的項(xiàng)目公司不足三分之一。據(jù)了解,房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目公司的經(jīng)營(yíng)模式。一段時(shí)間之后,房地產(chǎn)企業(yè)可能積攢了數(shù)量可觀的項(xiàng)目公司,在管理上十分混亂和不便。雖然這些項(xiàng)目公司都具有開(kāi)發(fā)資質(zhì),具有一定的殼價(jià)值,但由于在稅務(wù)上存在很大的不確定性,很難進(jìn)行整體出售。其次,拖延工期可能產(chǎn)生合同上的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目沒(méi)有竣工之前進(jìn)行預(yù)售,在預(yù)售合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時(shí)間。如果房地產(chǎn)企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算,而把工期延長(zhǎng),遲遲不完成竣工。那么可能會(huì)影響與買方的合同履行,產(chǎn)生不必要的糾紛,甚至可能面臨集體訴訟。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算?房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預(yù)交后清繳的方式進(jìn)行的:1.先計(jì)算扣除數(shù)(包括買地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除)2。計(jì)算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計(jì)算稅額基本步驟是這樣的,詳細(xì)內(nèi)容如下:計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率  1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。  納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入?! ∮?jì)算增值額的扣除項(xiàng)目: ?。?)取得土地使用權(quán)所支付的金額; ?。?)開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用; ?。?)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用,或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格; ?。?)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金; ?。?)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目?! ?、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率:  增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%?! ≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分,稅率為40%。  增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為50%?! ≡鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,稅率為60%?! ∩厦嫠兴募?jí)超率累進(jìn)稅率,每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例,均包括本比例數(shù)?! 〖{稅人計(jì)算土地增值稅時(shí),也可用下列簡(jiǎn)便算法:  計(jì)算土地增值稅稅額,可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算,具體公式如下: ?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%  土地增值稅稅額=增值額×30% ?。ǘ┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5% ?。ㄈ┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15% ?。ㄋ模┰鲋殿~超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%  土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%  公式中的5%,15%,35%為速算扣除系數(shù)。
文章TAG:什么房地房地產(chǎn)地產(chǎn)什么是房地產(chǎn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)

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