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為什么要進行土地增值稅清算，房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)前期項目已核定征收后期項目如何進行清算

來源：整理 時間：2022-12-02 14:59:02 編輯：金融知識 手機版

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1，房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)前期項目已核定征收后期項目如何進行清算

稅務機關未規(guī)定核定征收的，按稅收征收管理法的規(guī)定進行清算。 需要進行土地增值稅清算和項目企業(yè)所得稅清算。

房地產(chǎn)開發(fā)項目分期開發(fā)前期項目已核定征收后期項目如何進行清算

2，為什么要進行土地增值稅清算

您好。地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。 土增清算主要目的就是計算結(jié)清稅款。未名明德

為什么要進行土地增值稅清算

3，剩余部分房屋銷售后房地產(chǎn)項目是否還需進行土地增值稅清算

答：不需要。根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

剩余部分房屋銷售后房地產(chǎn)項目是否還需進行土地增值稅清算

4，進行土地增值稅清算的目的是什么

目的就是讓你交稅而已。 一、符合下列情形之一的，納稅人應進行 土地增值稅 的 清算 ： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的； 2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的； 3、直接轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán) 的。 二、符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 1、已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； 2、取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； 3、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； 4、省稅務機關規(guī)定的其他情況。 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十條

5，房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項目土地增值稅如何清算

【問題】 我公司是房地產(chǎn)開發(fā)公司，與其他單位聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)項目，我公司出土地，聯(lián)合開發(fā)方出資金，開發(fā)產(chǎn)品三七分成。我公司的土地增值稅清算是針對我公司分取產(chǎn)品銷售收入以及土地成本單獨進行清算呢，還是與聯(lián)合開發(fā)方拉通計算整個項目的收入與全部開發(fā)成本進行土地增值稅清算，確定應納稅金，然后在稅金總額內(nèi)由我公司與聯(lián)合開發(fā)方分攤稅金？ 【解答】 “合作建房” 是開發(fā)商在土地實施“招、拍、掛”之前拿地的重要途徑之一，利用該種方式開發(fā)的房地產(chǎn)項目清算中需要準確把握政策的核心內(nèi)容。特別是聯(lián)合開發(fā)的協(xié)議約定以及項目立項的辦理方式，針對貴公司所描述的情況，我們認為： 一、若聯(lián)合開發(fā)方只取得房屋自用，根據(jù)《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）文件規(guī)定：“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅。”因此，對你們雙方開發(fā)若是自用是暫免征收土地增值稅。若是對外銷售，就要按規(guī)定計算繳納土地增值稅。 二、根據(jù)貴公司的情況，假設貴公司出地，建成后按比例分享三成，以貴公司為開發(fā)主體并且建成后進行銷售處理，在納稅處理上就應當以貴單位為主體，按整個項目為單位進行土地增值稅預征和清算。貴單位所分配給聯(lián)合開發(fā)方的開發(fā)產(chǎn)品應按照公允價值計算繳納土地增值稅，公允價值可按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅[2006]187號）文件第三條第（一）款的要求確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定，對聯(lián)合開發(fā)方來說相當于用資金換取你單位建好的房產(chǎn)，貴單位相當于提前收取了聯(lián)合開發(fā)房的預售款。貴單位應開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票給聯(lián)合開發(fā)方。 三、如果貴公司不是開發(fā)主體，項目以聯(lián)合開發(fā)方名義主體進行開發(fā)，則貴單位應按照“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”進行土地增值稅清算。分得房產(chǎn)自用暫免土地增值稅，分成后再行轉(zhuǎn)讓就要另行計算土地增值稅。

6，稅務機關要求進行土地增值稅清算的理由

法律分析：對符合以下條件之一的，可要求納稅人進行土地增值稅清算:1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2. 取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3. 納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算)；4.省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。對符合上述規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。法律依據(jù)：《國家稅務總局關于印發(fā)的通知》 第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。 （一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的； （二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的； （三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的； （四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。 對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

7，土地增值稅清算的條件和流程是什么

條件如下:納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算： 1、房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用等支出后的余額。土地增值稅實行四級超率累進稅率。土地增值稅實際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費。當前中國的土地增值稅實行四級超率累進稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。
符合下列情形之一，土地增值稅要進行清算： 一、已竣工驗收的房地產(chǎn)，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的; 二、取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的; 三、納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的; 四、省稅務機關規(guī)定其他情況。 相關法律知識： 土地增值稅計算方法： 計算公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率 計算增值額的扣除項目： (1)取得所支付的金額; (2)開發(fā)土地的成本、費用; (3)新建房及的成本、費用，或者舊房及建筑物的價格; (4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金; (5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。 土地增值稅實行四級超率累進稅率： 增值額超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

8，什么情況下要交土地增值稅 詳細

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實施細則的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。【納稅事項】：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品?！居嬎愎健浚簯{土地增值稅＝增值額×稅率（具體內(nèi)容在“土地增值稅的計算方法” 中介紹）【納稅期限】：納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向稅務機關申報納稅?！炯{稅地點】：向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。【提交資料】：向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料?！径惪钋逅恪浚杭{稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
【納稅事項】：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設施。附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。 【計算公式】：應納土地增值稅＝增值額×稅率（具體內(nèi)容在“土地增值稅的計算方法” 中介紹） 【納稅期限】：納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向稅務機關申報納稅。 【納稅地點】：向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。 【提交資料】：向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料。 【稅款清算】：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

9，地下停車場是業(yè)主的共用部分還是歸開發(fā)商所有

1、規(guī)劃內(nèi)的地下車庫，《物權(quán)法》第74條中規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定?！痹撘?guī)定實質(zhì)已經(jīng)承認開發(fā)商對規(guī)劃內(nèi)車庫車位的原始所有權(quán)。2、規(guī)劃外的車位車庫，《物權(quán)法》第74條作出了明確規(guī)定：“占用業(yè)主共有的道路或是其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！比绻k理車位的產(chǎn)權(quán)證，首先必須是專有部位，不在小區(qū)業(yè)主的公攤范圍之內(nèi)。地上車庫，必須是有墻分離的獨立車庫，且層高達2.2米以上；地下車位、利用架空層等作車位的，必須有明確界址點（車位之間的分割點），且層高2.2米以上，經(jīng)過規(guī)劃批準為車位用途的，才能取得產(chǎn)權(quán)證。擴展資料：《最高人民法院關于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二條第一款關于“建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”，涉案車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記，不能成為專有部分，本質(zhì)屬于土地使用權(quán)。而開發(fā)商將商品房向業(yè)主出售后，建筑范圍內(nèi)的土地使用權(quán)歸屬全體業(yè)主，因此系爭地上停車位屬于業(yè)主共同的土地使用權(quán)的范疇，其權(quán)益歸屬于全體業(yè)主。開發(fā)商建設的地下室也可以分成兩類：一類是普通地下室，普通地下室在規(guī)劃報建的時候就直接注明這部分是用于車庫車位的，這部分可以拿到產(chǎn)權(quán)并出售給業(yè)主；另一類地下室屬于防空地下室，這個建造標準就會更高一些，如果有一些開發(fā)商不建設防空地下室，就必須向國家繳納防空地下室的建設費，然后另地建設。所以開發(fā)商建的地下室分為兩類。人防地下室部分如果是由開發(fā)商建設的，所有權(quán)應該歸開發(fā)商所有。所謂住宅小區(qū)地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。在如今的社會，市場經(jīng)濟的競爭下，土地的需求日益膨脹，很多開發(fā)商就不得不向地表上空和地下空間發(fā)展。在我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律的制度下，住宅小區(qū)地下停車位的建筑面積一般情況下是不計算建筑容積率的(所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。)，即該停車位并沒有獲得相應的土地使用權(quán)面積份額。也就是說，該小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全由地上建筑物(即房屋單元)分攤，地下建筑物便成了不分攤土地使用權(quán)面積的部分。依據(jù)“物權(quán)法”理論，計算建筑物容積率的建筑物是主物，不計算建筑物容積率的建筑物是從物。此時的地下停車場便成了依附于地上建筑物的從物而歸屬于主物(地上建筑物)的所有人即全體業(yè)主。所以，住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)，實際上是依附于房屋單元的占有、使用、收益的不完全物權(quán)。初始登記時，住宅小區(qū)地下停車位依法不能取得獨立的房地產(chǎn)權(quán)，其法律權(quán)利依附于計算容積率的房屋建筑物。也就是住宅小區(qū)地下停車位的產(chǎn)權(quán)應由小區(qū)的業(yè)主共同享有，開發(fā)商或物業(yè)公司是無權(quán)擅自處分的。當然在征得業(yè)主大會同意后，開發(fā)商或物業(yè)公司可以根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)委托，將停車位予以出租，所得租金收入歸全體業(yè)主所有，用于彌補物業(yè)管理費用開支。同時，停車位使用人必須向提供看管服務的物業(yè)公司交納看管費用。然而，從全國范圍內(nèi)來看，也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計算建筑容積率的，即按照建設用地規(guī)劃許可證載明的規(guī)劃用途建造地下停車位，并和地上建筑物一樣要計入整個宗地上的建筑面積。因此，該種停車位可擁有獨立的產(chǎn)權(quán)。如北京市就規(guī)定，此類地下停車位可單獨核發(fā)房屋所有權(quán)證，也可以與購買的商品房合并核發(fā)房屋所有權(quán)證。此種地下停車位開發(fā)商有權(quán)予以出售、出租。通過買賣而擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主雖然無須繳納車位使用費，但仍應按期繳納物業(yè)管理費或車輛看管費。參考資料來源：人民網(wǎng)-歸業(yè)主or歸開發(fā)商 小區(qū)地下車庫產(chǎn)權(quán)到底歸誰?參考資料來源：人民網(wǎng)-居住小區(qū)地下停車位產(chǎn)權(quán)到底歸誰所有?
規(guī)劃內(nèi)的地下車庫是歸開發(fā)商所有，規(guī)劃外的車庫車位，屬于全體業(yè)主所有。規(guī)劃外的車庫指的是占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位。根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第七十四條　建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。擴展資料：《廣東省物業(yè)管理條例》第五十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，應當首先滿足本區(qū)域業(yè)主的需要。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。建設單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域房屋套數(shù)時，每戶業(yè)主只能購買一個車位、車庫。參考資料來源：搜狗百科——中華人民共和國物權(quán)法
沒有停車場的小區(qū)買什么車啊
根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主轉(zhuǎn)讓建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓。也就是說，對于共用部分的權(quán)利是隨著自用部分的取得而取得的，即使開發(fā)公司沒有明確將地下停車場轉(zhuǎn)讓給房主，開發(fā)公司也沒有獨立處分停車場的權(quán)利，除非開發(fā)公司事先在廣告或合同中明確寫明，開發(fā)商保留對地下停車場的所有權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)了一棟商住混合樓，1-4層為商鋪（4層尚未售出），5-24為住宅（23-24層留作自用），有一地下停車場（用于出租），現(xiàn)已達到進行土地增值稅清算的條件，在土地增值稅清算過程中，對于用于出租的地下停車場[更多]　　[納稅知識問答]地下停車場需要繳納房產(chǎn)稅嗎　　南京房產(chǎn)律師答疑：小區(qū)地下停車場歸誰所有? 南京某花園小區(qū)是位于南京市市中心的一個高檔住宅小區(qū)，建有地下停車場，共有５０多個停車泊位。作為開發(fā)商的江蘇某房地產(chǎn)開發(fā)公司，在小區(qū)住宅銷售時曾向購房者承諾：小區(qū)將配建機動車停車場供業(yè)主停車使用，一些[更多]

10，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的風險

一方面，回款速度受到增值稅清算時間的影響。滾動開發(fā)是現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，這種開發(fā)模式特別依賴銀行貸款和預售收入來支撐項目開發(fā)，因此，其銷售的回款速度將直接影響到房地產(chǎn)項目的開發(fā)成本，回款的速度越快，開發(fā)的資金成本也就越低，利潤空間就會加大。如果企業(yè)保留著相當部分的開發(fā)產(chǎn)品不進行銷售，首先影響的就是企業(yè)的資金回收。資金回收的速度越慢，開發(fā)的成本就越高。另一方面，捂盤惜售的結(jié)果可能導致增值額越來越高，繳納的稅款越來越多?，F(xiàn)今，除了房地產(chǎn)企業(yè)主動清算外，大部分樓盤只要符合條件還可能由稅務機關主動進行清算?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》（國稅發(fā)（2009）91號）中列舉了稅務機關主動清算的條件，包括已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目；已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的等。但不排除將來稅務機關進一步提高主動清算的條件。屆時樓盤的增值額可能會比現(xiàn)在更高，有些企業(yè)早年開發(fā)的樓盤增值額占比現(xiàn)今已會達到200%以上，土地增值稅將達到利潤的60%，因此導致整個項目的適用比例提高。所以，延緩土地增值稅清算的時間不能過長，需要綜合考慮市場的發(fā)展和政策變化的風險。 首先，沒有進行土地增值稅清算的項目公司不能進行注銷。《稅收征管法》第十六條規(guī)定，且在向工商局辦理注銷前，需要進行稅務注銷。而且《稅收征收管理法實施細則》也要求納稅人在辦理注銷稅務登記前，應當向稅務機關結(jié)清應納稅款、滯納金、罰款，繳銷發(fā)票、稅務登記證件和其他稅務證件。因為房地產(chǎn)項目公司有大量土地增值稅款沒有清算，所以不可能獲得注銷。實際上，房地產(chǎn)行業(yè)中進行注銷的項目公司不足三分之一。據(jù)了解，房地產(chǎn)行業(yè)一般采取一個開發(fā)項目一個項目公司的經(jīng)營模式。一段時間之后，房地產(chǎn)企業(yè)可能積攢了數(shù)量可觀的項目公司，在管理上十分混亂和不便。雖然這些項目公司都具有開發(fā)資質(zhì)，具有一定的殼價值，但由于在稅務上存在很大的不確定性，很難進行整體出售。其次，拖延工期可能產(chǎn)生合同上的風險。房地產(chǎn)企業(yè)在項目沒有竣工之前進行預售，在預售合同中一般和買方約定交房日期和辦理房產(chǎn)證書的時間。如果房地產(chǎn)企業(yè)只考慮了避免土地增值稅清算，而把工期延長，遲遲不完成竣工。那么可能會影響與買方的合同履行，產(chǎn)生不必要的糾紛，甚至可能面臨集體訴訟。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算？房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預交后清繳的方式進行的：1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，詳細內(nèi)容如下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！　〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！　∮嬎阍鲋殿~的扣除項目：　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　（2）開發(fā)土地的成本、費用；　?。?）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；　?。?）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　?、土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％?！　∩厦嫠兴募壋世圻M稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％　　土地增值稅稅額=增值額×30％　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％　?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。
房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅如何清算？房地產(chǎn)企業(yè)的土增稅是采取先預交后清繳的方式進行的：1.先計算扣除數(shù)（包括買地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除）2。計算收入3。收入減扣除數(shù)=增值額4.增值額/扣除數(shù)=增值率5.按稅率計算稅額基本步驟是這樣的，詳細內(nèi)容如下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率　　1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額?！　〖{稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入?！　∮嬎阍鲋殿~的扣除項目：　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額；　　（2）開發(fā)土地的成本、費用；　　（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金；　?。?）財政部規(guī)定的其他扣除項目?！　?、土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％?！　≡鲋殿~超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％?！　∩厦嫠兴募壋世圻M稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數(shù)?！　〖{稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％　　土地增值稅稅額=增值額×30％　?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％　?。ㄈ┰鲋殿~超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％　　（四）增值額超過扣除項目金額200％　　土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。
文章TAG：為什么要進行土地增值稅清算

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