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什么樣的房地產(chǎn)項目才能作為舊城改造，分城改建 需要哪些條件

來源：整理 時間：2023-07-12 08:59:24 編輯：金融知識 手機(jī)版

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1，分城改建 需要哪些條件

橋頭鎮(zhèn)安門路舊城改造、大通百貨商場工程項目、和諧家園1#、2#住宅樓項目、園林居民片區(qū)舊城改造

分城改建 需要哪些條件

2，舊城改造規(guī)劃在什么情況下可以更改

一般來說，舊城改造規(guī)劃在改造過程中，不會進(jìn)行更改。但如若更改，想必是由于在改造過程中，發(fā)現(xiàn)規(guī)劃有問題存在或者為了保護(hù)某些東西吧。

舊城改造規(guī)劃在什么情況下可以更改

3，舊城改造需考慮哪些問題

隨著城市的發(fā)展升級，國家對三舊項目改造的步伐逐漸加快，部分舊物業(yè)的持有者也開始意識到自身物業(yè)的某些缺陷，如何最大化挖掘舊物業(yè)的價值成為其思考重點；近幾年來，舊改物業(yè)從最初單一的外整修、內(nèi)部裝飾等，轉(zhuǎn)變?yōu)槿缃竦耐饬⒚娓脑臁?nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整、項目重新定位、內(nèi)部經(jīng)營等多方面相結(jié)合，旨在適合市場環(huán)境變更，使舊物業(yè)能夠創(chuàng)造更多的價值。在改造的熱潮當(dāng)中，舊物業(yè)的類型主要以舊廠房、舊村居為主，其次有倉庫、碼頭、物流中心等，而相對應(yīng)的舊改物業(yè)改造的方向也有所區(qū)別。廣州的旺地20多年地產(chǎn)策劃，詳細(xì)你找他們。
您詢問的有關(guān)拆遷問題，目前我局未接到該地區(qū)的拆遷信息。希望您一如既往的關(guān)心支持我們的工作，提出更多更好的意見和建議。祝您生活愉快！

舊城改造需考慮哪些問題

4，舊城改造政策

秦皇島市人民政府關(guān)于老舊小區(qū)和城中村改造的實施意見 為改善我市老舊小區(qū)和城中村居民的生活環(huán)境和居住條件，全面提高廣大人民群眾的居住質(zhì)量，大力推進(jìn)文明社區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步提升城市整體形象和文明程度，努力實現(xiàn)建設(shè)“綠色秦皇島、和諧秦皇島、活力秦皇島、魅力秦皇島”的發(fā)展目標(biāo)，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策，并結(jié)合我市實際，特制定本實施意見。 一、基本原則　　1、社會效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則。實施老舊小區(qū)和城中村改造，要突出社會效益和環(huán)境效益，兼顧經(jīng)濟(jì)效益，提高改造區(qū)片人民群眾居住水平，完善城市功能，改善城市形象?！　?、政府主導(dǎo)、市場運作的原則。充分發(fā)揮各級政府在老舊小區(qū)和城中村改造中的主導(dǎo)作用，制定相關(guān)配套政策，引導(dǎo)和推動老舊小區(qū)和城中村改造。采取市場化運作方式，鼓勵開發(fā)企業(yè)參與老舊小區(qū)和城中村改造。　　3、政策推動、群眾參與、群眾自愿的原則。政府提供相關(guān)優(yōu)惠政策，充分調(diào)動改造區(qū)片內(nèi)群眾的積極性，引導(dǎo)群眾主動參與改造?！　?、公開公平公正的原則。堅持依法按程序辦事，實行公開透明、陽光操作。對改造區(qū)片項目規(guī)劃、拆遷安置、工程建設(shè)等，依法實行公示、聽證、招投標(biāo)、公證和擔(dān)保制度?！　?、統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)、逐步實施的原則。實施老舊小區(qū)和城中村改造必須符合城市規(guī)劃要求，按照規(guī)劃，有計劃、分批分期、逐步實施。城中村改造應(yīng)本著“成熟一個，改造一個”的思路進(jìn)行?！　?、與文明社區(qū)創(chuàng)建相結(jié)合的原則。實施老舊小區(qū)和城中村改造要同文明社區(qū)創(chuàng)建相結(jié)合，使改造后的小區(qū)成為文明社區(qū)?！　?、屬地管理的原則。充分發(fā)揮各區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會的職能，由各區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會具體負(fù)責(zé)本區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)和城中村改造工作。 二、改造的范圍　　1、城市建成區(qū)內(nèi)建造年代較長、配套設(shè)施不完善、建筑結(jié)構(gòu)不合理、居住環(huán)境較差、影響城市景觀的住宅區(qū)（簡稱“老舊小區(qū)”）；　　2、建成區(qū)內(nèi)未簽訂開發(fā)協(xié)議的村莊和城市規(guī)劃需要進(jìn)行改造的村莊（簡稱“城中村”）。 三、配套政策　　1、實施老舊小區(qū)和城中村改造，鼓勵建設(shè)“低密度、高容積率”小區(qū)，提升新建小區(qū)的品味。在城中村改造的規(guī)劃設(shè)計中要兼顧到村民改造后生活需要，酌情增加用于安置的公建和商業(yè)建筑面積?！　?、根據(jù)老舊小區(qū)和城中村改造項目盈虧測算，市政府將視情況給予不同的優(yōu)惠政策。對于能夠自求平衡的老舊小區(qū)和城中村改造項目，市政府不給予收費減免。對于不能自求平衡的老舊小區(qū)和城中村改造項目，減免城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、墻體材料革新與建筑節(jié)能專項基金、物業(yè)管理公共資金；需要易地建設(shè)人防設(shè)施的，享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策，減半收取人防易地建設(shè)費；其他收費項目按低限收取。老舊小區(qū)和城中村改造項目土地出讓凈收益除8％償債資金上繳市財政外，全部返還項目所在的區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會，作為老舊小區(qū)和城中村改造市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)費用或用于彌補(bǔ)本區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會組織的其他老舊小區(qū)和城中村改造虧損的項目?！　?、按上述優(yōu)惠政策仍存在改造資金不足的，各區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會可利用部分農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地獲得的土地出讓凈收益予以彌補(bǔ)?！　?、各區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會可根據(jù)實際情況采取土地公開出讓或項目整體招標(biāo)的方式實施老舊小區(qū)和城中村改造。　　5、對于改造區(qū)片內(nèi)原有居住面積較小，達(dá)不到全市平均居住面積的，由各區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會采取措施妥善解決。原則上超出應(yīng)安置面積且不足全市平均居住面積部分按成本價購買，超出全市平均居住面積部分按商品住房價購買。具體辦法由各區(qū)、市開發(fā)區(qū)結(jié)合本區(qū)實際制定。 四、具體運作程序　　1、各區(qū)、市開發(fā)區(qū)提出擬改造區(qū)片范圍并面向區(qū)片內(nèi)居民或村民進(jìn)行公示，廣泛征求意見。　　2、經(jīng)公示并取得擬改造區(qū)片內(nèi)居民或村民同意后，各區(qū)、市開發(fā)區(qū)報市政府審批確定?！　?、市規(guī)劃局按市政府批準(zhǔn)的改造區(qū)片提供用地規(guī)劃設(shè)計條件。　　4、市國土資源局根據(jù)規(guī)劃條件、評估地價審核項目測算，面向社會公開出讓土地，或組織項目整體招標(biāo)?！　?、獲得擬改造區(qū)片改造權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行拆遷安置和開發(fā)建設(shè)。 五、保障措施　　1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立秦皇島市老舊小區(qū)和城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)全市老舊小區(qū)和城中村的改造工作。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室（簡稱“市舊改辦”），負(fù)責(zé)全市老舊小區(qū)和城中村改造的日常管理工作。市舊改辦設(shè)在市房產(chǎn)管理局?！　「鲄^(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會也要分別成立老舊小區(qū)和城中村改造領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室，具體組織實施本轄區(qū)內(nèi)的老舊小區(qū)和城中村改造工作?！　?、各職能部門要密切配合，協(xié)調(diào)聯(lián)動。規(guī)劃、國土、建設(shè)、房產(chǎn)等部門要通力合作，在各自職權(quán)范圍內(nèi)做好老舊小區(qū)和城中村改造工作。特別是要加強(qiáng)拆遷管理，做好拆遷安置工作，嚴(yán)禁野蠻拆遷，切實保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益?！　?、加快審批速度，提高審批效率。市行政服務(wù)中心及各有關(guān)部門對申報的老舊小區(qū)和城中村改造項目采取并聯(lián)審批等方式，縮短審批時限，為實施老舊小區(qū)和城中村改造提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)環(huán)境。　　4、建立獎懲機(jī)制。為加大老舊小區(qū)和城中村改造工作的推進(jìn)力度，市政府要建立老舊小區(qū)和城中村改造工作獎懲機(jī)制，對在實施老舊小區(qū)和城中村改造中工作扎實、方法創(chuàng)新、成績突出的區(qū)、市開發(fā)區(qū)要給予重獎，對缺乏開拓進(jìn)取精神、工作成效不明顯和工作不負(fù)責(zé)任、方法簡單粗暴、在社會上造成惡劣影響的要給予嚴(yán)肅處理。各區(qū)政府、市開發(fā)區(qū)管委會也要結(jié)合自身實際建立行之有效的獎懲機(jī)制，確保老舊小區(qū)和城中村改造工作順利實施。

5，舊城改造的策略建議

不同類型舊城改造項目的比較研究類型一：城市中心區(qū)——功能多元，高端引領(lǐng)通常一個城市的發(fā)展大多圍繞中心城區(qū)展開，城市中心承載著城市功能與活動的主要部分。在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動下，其市政配套和功能結(jié)構(gòu)一直處于更新與再開發(fā)之中，所以城市中心往往成為舊城改造的重點區(qū)域。中心舊城區(qū)內(nèi)通訊、供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施非常完備，學(xué)校、醫(yī)院、金融和商店等配套設(shè)施也相對集中，并且城市中心區(qū)擁有核心區(qū)位與交通樞紐優(yōu)勢。但弱勢在于建筑密度大，公共綠地少、生活環(huán)境質(zhì)量差、停車場以及停車泊位少等。城市中心區(qū)改造存在的一系列矛盾，諸如商業(yè)活動減少、居住環(huán)境惡化以及周末和夜晚成為死城等，是開發(fā)企業(yè)無法回避的難題。由于拆遷成本與容積率的要求，城市中心改造需要邊際利潤更高的商業(yè)項目，但開發(fā)企業(yè)不能一味地追求經(jīng)濟(jì)效益，對承接大面積舊城改造的企業(yè)而言，需要注意改造區(qū)域內(nèi)的功能調(diào)節(jié)。城市中心改造的項目不能減少街道的數(shù)量和面積，以保證人們接觸的機(jī)會，如果有條件的話可以保留部分不同品質(zhì)的建筑，在滿足區(qū)域視覺整體性的前提下，盡量提供針對不同經(jīng)濟(jì)能力消費者的多樣化功能需求，滿足經(jīng)濟(jì)能力不同的功能需要，以增加不同時段內(nèi)區(qū)域人口的密集度。下面提供幾種城市中心改造產(chǎn)品和改造實例供開發(fā)企業(yè)借鑒。高端商業(yè)——休閑購物是除居住功能之外最能吸引人氣的功能結(jié)構(gòu)，但是私家車的增多，郊區(qū)地產(chǎn)以其較低密度居住環(huán)境，日漸成熟的內(nèi)外配套，正不斷吸納從舊城中心遷出的居民，市中心改造的商業(yè)要同郊區(qū)購物中心直面競爭，就不能再沿用同質(zhì)的商業(yè)產(chǎn)品。從國外城市的經(jīng)驗來看，高端商業(yè)從事最好的商業(yè)形態(tài)，在保證邊際收益的同時又能帶動整個片區(qū)的住宅品質(zhì)。步行系統(tǒng)——很多情況下，舊城自帶的商業(yè)項目已經(jīng)擁有固定的購物客群，但是其往往同時擔(dān)負(fù)著城市干道的職責(zé)，加上傳統(tǒng)設(shè)施營業(yè)場所腹地過于狹窄，容易造成商業(yè)流與人流混雜。但是，如果簡單加以拓寬，將造成較大規(guī)模的拆遷，使開發(fā)成本劇增。因此，建議在舊城內(nèi)的商業(yè)項目添加步行系統(tǒng)，如步行街與天橋系統(tǒng)，改變?nèi)塑嚮祀s的交通危險性，并增強(qiáng)購物的舒適性，通過網(wǎng)絡(luò)把與平行的零售和服務(wù)設(shè)施連接起來。上述可以發(fā)現(xiàn)，無論是局部調(diào)整商業(yè)品質(zhì)還是拆除重建，成功的商業(yè)中心改造都需要耗費極大的成本，如果不能將商業(yè)中心的消費檔次以及物業(yè)租金提高，投資成本根本不可能收回。由此，商業(yè)中心改造應(yīng)該慎之又慎，分階段分地域逐步改造。與此同時，在保護(hù)歷史建筑與景觀風(fēng)貌的前提下，盡可能地利用商業(yè)以及公共空間，不是簡單地開發(fā)客源市場購買力，而是要引導(dǎo)甚至重塑整個市場的消費趨勢。必要的話將周邊的舊城區(qū)用地分二期、三期開發(fā)，這樣可以降低單位開發(fā)成本，如果商業(yè)中心的帶動效應(yīng)明顯的話，后期的住宅利潤將更為可觀。類型二：歷史文化區(qū)——維系文脈，挖掘價值每個城市都有自己的歷史文化遺址，比如北京的四合院、西安的鐘鼓樓、南京的夫子廟、黃山的屯溪老街等等。城市歷代古城建筑真實地記錄了城市個性的發(fā)展和演進(jìn)，是城市不可再生的寶貴資源，也是城市底蘊和魅力所在，更是城市競爭優(yōu)勢的關(guān)鍵因素之一。然而早先的開發(fā)改造規(guī)劃由于對其風(fēng)貌保護(hù)不夠重視，導(dǎo)致城市歷史瀕臨絕跡。例如在舊城改造的實施過程中，許多古城門和城墻因為被定位于阻礙城市交通發(fā)展而遭到拆除;或者為了單純的經(jīng)濟(jì)效益而盲目改建，例如大量私家園林被改造成高級招待所。對城市古建筑、歷史街區(qū)進(jìn)行的大拆大建，其實質(zhì)無異于殺雞取卵，損害的不單是開發(fā)企業(yè)的長期利潤，更是一個城區(qū)的人氣與商業(yè)競爭力。類型三：混合居住區(qū)——配合政府，統(tǒng)籌操作混合居住區(qū)通常位于城區(qū)的中間圈層，是早期規(guī)劃短視的產(chǎn)物，由于歷史原因，混合居住區(qū)內(nèi)集中了居住、商業(yè)、工業(yè)、市政設(shè)施等多種土地類型，道路狹窄、建筑密集，區(qū)域內(nèi)人口購買層次低，無力承擔(dān)改善居住置業(yè)的成本，且混合區(qū)內(nèi)工業(yè)以小型企業(yè)居多，徒增拆遷難度。根據(jù)國家關(guān)于舊區(qū)改造的原則，開發(fā)商必須對道路進(jìn)行拓寬或翻修，增設(shè)公共配套設(shè)施，這樣一來改造費用大大增加，加之有許多地塊多出于偏街僻巷，市場運作升值空間小，風(fēng)險非常大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于這些居住密度高、區(qū)位條件差、資金難于平衡的地塊，通常避而遠(yuǎn)之，但是政府為了實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃，通常混合區(qū)與區(qū)位好的土地捆綁推出，成片改造。所以想要參與大面積舊城改造的企業(yè)必然會遇到混合區(qū)改造，同時出于對提升改造地區(qū)的品位和開發(fā)檔次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要顧及到混合區(qū)對于其單體項目的影響。類型四：城市邊緣區(qū)——城鄉(xiāng)一體，建管并重城市邊緣區(qū)是近50多年來因城市擴(kuò)展所包圍的原城邊村居。所以許多城市邊緣區(qū)一般仍有集體經(jīng)濟(jì)與行政合一的組織機(jī)構(gòu)，建筑雜亂密集，而其中最典型的形態(tài)當(dāng)屬城中村。由于二元體制的慣性，這種“都市中的村莊”仍舊實行農(nóng)村管理體制，因此在建設(shè)規(guī)劃、土地利用、社區(qū)管理、物業(yè)管理等方面都與現(xiàn)代城市的要求相距甚遠(yuǎn)，甚至出現(xiàn)管理上的真空。目前，北京、深圳、珠海、廣州、南京、杭州、西安等大城市的城中村改造都已紛紛啟動，其中深圳漁港村的改造方式值得許多開發(fā)企業(yè)研究。類型五：工業(yè)聚集區(qū)——依托基礎(chǔ)，發(fā)揮特色在每個城市的發(fā)展過程中，工業(yè)企業(yè)的布局因為城市規(guī)模增大、城市功能調(diào)整而變得不再合理。從國外工業(yè)化城市發(fā)展的歷史來看，幾乎都經(jīng)歷過工業(yè)廠房的調(diào)整改造。由于工業(yè)區(qū)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)與建筑結(jié)構(gòu)簡單，且容積率較低，拆遷量相對住宅片區(qū)要小很多。此外工業(yè)區(qū)供電、供氣、給排水設(shè)施的容量優(yōu)于普通住宅，所以工業(yè)區(qū)改造往往免除大規(guī)模的市政投入。但值得注意的是，這些工業(yè)聚集區(qū)改造不是簡單的廠房拆除和產(chǎn)業(yè)置換，而是牽涉到更深層次的產(chǎn)業(yè)設(shè)計與廠房再利用。特別是牽扯到當(dāng)?shù)刂е凸I(yè)企業(yè)的改造，由于該工業(yè)區(qū)攸關(guān)整個城市的發(fā)展，必須慎重。在具體更新進(jìn)程中，工業(yè)集聚區(qū)的改造一般又可以分為小型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)置換、混合工業(yè)區(qū)的漸進(jìn)改造和大型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級。小型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)置換區(qū)域特征: 城市傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的工業(yè)聚集地隨著城市的快速發(fā)展而呈現(xiàn)與城市環(huán)境格格不入的景象。這些規(guī)模小，空置率高，同時土地產(chǎn)出效應(yīng)較低的工業(yè)區(qū)或者成片的工廠，區(qū)域內(nèi)的工業(yè)項目現(xiàn)狀與周邊的居住、商業(yè)極不協(xié)調(diào)。比如嚴(yán)重污染的舊工業(yè)區(qū)，需要通過規(guī)劃調(diào)整以及有關(guān)措施將工業(yè)用地置換為居住、商業(yè)、綠地或其他城市功能。改造策略: 隨著城市的發(fā)展，舊工業(yè)區(qū)已失去了往日重要的工業(yè)用途，其中部分建筑的形象也與新出現(xiàn)的高層建筑不相協(xié)調(diào)，以往舊企業(yè)搬遷后，對于舊工業(yè)廠房最簡單的也是最通用的做法就是“推倒重來”，這樣就等于夷平了城市的工業(yè)文化遺產(chǎn)。在國外，對工業(yè)文化遺產(chǎn)的保護(hù)和再利用已成為一種潮流。通過綜合使用功能的再創(chuàng)造，賦予舊建筑全新的功能新概念。區(qū)域特征:指在一些工業(yè)區(qū)內(nèi)，存在工業(yè)、辦公、商貿(mào)等共同發(fā)展，工業(yè)聚集地規(guī)模較大，已經(jīng)形成一定的集聚效應(yīng)。混合區(qū)往往具有如下特點:區(qū)位條件通常較好，已形成一定的商業(yè)氛圍，通常是工業(yè)生產(chǎn)和商貿(mào)以及辦公活動均很活躍的舊工業(yè)區(qū)，面臨調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、疏散中心城區(qū)人口、解決環(huán)境污染等多重壓力。但其產(chǎn)業(yè)和生活環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)尚未下降到既不能吸引新的工作和商業(yè)，也不能維持正常城市生活功能的程度。通過采用某些扶持政策或提升產(chǎn)業(yè)與生活環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的措施，仍有望繼續(xù)吸引新的投資等。針對這些工業(yè)區(qū)，需要考慮到區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成的功能布局，彈性地改造。改造策略:混合區(qū)的形成緣由是城市居住及商業(yè)區(qū)域被無序擴(kuò)大，對其的改建應(yīng)首先分析原有土地的容量情況，如果可以增加容量的，則可以在改善居住環(huán)境的前提下，適當(dāng)提高容積率。如果居住區(qū)出現(xiàn)交通、配套均需要重新修建的舊區(qū)，可根據(jù)社區(qū)鄰里原有的社會結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，根據(jù)其不同的老化程度，分別采取維護(hù)、局部整治、拆除重建等多種改造方式。如果區(qū)域內(nèi)用地結(jié)構(gòu)不合理，則需要對用地性質(zhì)作重新設(shè)計，增加更多的商業(yè)用地，以提高土地利用的邊際效益。大型工業(yè)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級區(qū)域特征:這類工區(qū)集聚區(qū)雖然工業(yè)出現(xiàn)某些衰敗，但是土地產(chǎn)出效應(yīng)高，或者區(qū)內(nèi)工業(yè)是當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對區(qū)域發(fā)展具有舉足輕重的作用，在一定時期內(nèi)不適合大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)置換。改造策略:該區(qū)域通常采用工業(yè)升級模式，該模式強(qiáng)調(diào)維持工業(yè)區(qū)原有的以工業(yè)為主的功能和性質(zhì)不變，改造重點在于產(chǎn)業(yè)的重塑，以鼓勵同類或者關(guān)聯(lián)度高的企業(yè)進(jìn)駐，再次形成產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，這一方面國外的工業(yè)城市可以提供不少的借鑒。比如德國魯爾工業(yè)區(qū)、美國中西部地區(qū)的“銹帶”、日本北九州地區(qū)等世界著名的工業(yè)城市都曾經(jīng)歷過這一過程。升級工業(yè)區(qū)的關(guān)鍵是要將工業(yè)產(chǎn)品向出口外向化與附加值提高化發(fā)展。
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    【經(jīng)驗】 日期：2024-04-22