看房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和銀行關(guān)聯(lián)性。目前雖然沒(méi)有人能確定房地產(chǎn)泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅，但是作為被套者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和買家綁架，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生重要影響，本文將著重分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的正負(fù)效應(yīng)，并對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控政策進(jìn)行探討。

奧運(yùn)會(huì)的臨近將再次成為房?jī)r(jià)上漲的刺激因素。CICC首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈紀(jì)明認(rèn)為？奧運(yùn)會(huì)對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)的正面影響微乎其微，但對(duì)北京會(huì)有較大影響，尤其是市中心等一些熱點(diǎn)區(qū)域。所以總體來(lái)說(shuō)，奧運(yùn)會(huì)前房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)區(qū)域性上漲。房?jī)r(jià)問(wèn)題，連同教育價(jià)格、醫(yī)療價(jià)格，像三座大山一樣一直壓在老百姓頭上，成為他們心中揮之不去的陰影；然而，幾乎每次專家學(xué)者鼓吹和預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)下跌，最后都變成了徹頭徹尾的謊言。

作為中國(guó)科協(xié)年度學(xué)術(shù)會(huì)議的重要組成部分，一位專家在最近結(jié)束的首都發(fā)展論壇上表示，2008年奧運(yùn)會(huì)后，國(guó)家和地方政府可能會(huì)出臺(tái)一些抑制房?jī)r(jià)的政策，屆時(shí)房?jī)r(jià)將會(huì)下跌。中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海在論壇上表示，預(yù)計(jì)2008年以后，政府可能會(huì)通過(guò)開(kāi)征房產(chǎn)稅、實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制、控制房屋的商業(yè)用途、提供廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等措施來(lái)抑制甚至降低房?jī)r(jià)。

這說(shuō)明銀行經(jīng)濟(jì)壓力很大，部分個(gè)人銀行需要調(diào)整業(yè)務(wù)，想通過(guò)這種方式減少損失。房貸收緊意味著很多人想貸款買房要承受越來(lái)越大的壓力，申請(qǐng)房貸也不容易。說(shuō)明目前房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)不景氣，房?jī)r(jià)越來(lái)越低，對(duì)房地產(chǎn)的影響越來(lái)越大。以后買房會(huì)越來(lái)越難。最近很多地方尤其是一二線城市的房貸緊縮還在持續(xù)，甚至有個(gè)別銀行暫停二手房貸款的消息傳出。

目前雖然沒(méi)有人能確定泡沫什么時(shí)候會(huì)破滅，但是一個(gè)公司是時(shí)候給自己找一個(gè)安全的出口了。因?yàn)殡S著各方監(jiān)管力度的加強(qiáng)，保障房的大量供應(yīng)，很難預(yù)測(cè)未來(lái)會(huì)持續(xù)火爆的房地產(chǎn)市場(chǎng)。一旦“火”勢(shì)下降，銀行貸款投入越多，風(fēng)險(xiǎn)越大。金融行業(yè)沒(méi)有人愿意冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。這可能是金融機(jī)構(gòu)收緊房地產(chǎn)行業(yè)信貸的根本原因。

房地產(chǎn)它影響了至少50個(gè)相關(guān)行業(yè)，尤其是金融業(yè)?，F(xiàn)在已經(jīng)成為重大民生問(wèn)題。中國(guó)的房地產(chǎn)導(dǎo)致中國(guó)央行發(fā)行了過(guò)多的人民幣。如果房?jī)r(jià)下跌，就相當(dāng)于把那塊石頭扔進(jìn)了大海，那么多印出來(lái)的錢會(huì)讓中國(guó)產(chǎn)品價(jià)格飆升，造成嚴(yán)重的通貨膨脹。房?jī)r(jià)看似與石頭無(wú)關(guān)，但屬性是一樣的，就是價(jià)格與價(jià)值的嚴(yán)重背離。其實(shí)房地產(chǎn)崩潰的不是中國(guó)的業(yè)務(wù)銀行，而是中國(guó)的整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。

房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。在這種情況下，中央政府會(huì)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況對(duì)房地產(chǎn) industry實(shí)施不同的管制政策。本文將著重分析房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)的正負(fù)效應(yīng)，并對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格調(diào)控政策進(jìn)行探討。一、中國(guó)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控歷程中央政府的調(diào)控目標(biāo)是:經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、物價(jià)穩(wěn)定、充分就業(yè)、國(guó)際收支平衡。

所以房地產(chǎn)政府宏觀調(diào)控的重點(diǎn)就在這一點(diǎn)上，就是房?jī)r(jià)水平要和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相適應(yīng)。我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控從1998年到現(xiàn)在分為三個(gè)階段:第一階段(1998年6月前-2003年):這一時(shí)期政府的政策是稅收減免、利率等鼓勵(lì)住房消費(fèi)的優(yōu)惠政策，都是有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的。1997年，受亞洲金融危機(jī)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)陷入低迷。為了拉動(dòng)內(nèi)需，政府出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大力鼓勵(lì)房地產(chǎn)工業(yè)的發(fā)展。

股市的春天來(lái)了！決策者現(xiàn)在不僅要面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫問(wèn)題，還要防止惡性通貨膨脹。事實(shí)上，高層防止通脹的選擇并不多:要么收回大量信貸(采取從緊的貨幣政策)，允許人民幣升值。最近我們看到的是，央行連續(xù)七周在公開(kāi)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)資金凈回籠，總量達(dá)9060億元。據(jù)悉，管理層收緊貨幣有望成為未來(lái)市場(chǎng)的常態(tài)。

如果樓市泡沫破裂，將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)成嚴(yán)重壓力，銀行房地產(chǎn)、鋼鐵、有色、化工、建材甚至工程機(jī)械都將受到影響。目前上市銀行已經(jīng)成為a股市場(chǎng)最大的權(quán)重板塊。可以說(shuō)，它們的業(yè)績(jī)以及股價(jià)能否企穩(wěn)，將極大地影響未來(lái)a股的走勢(shì)。目前銀行的總股本已占a股市場(chǎng)總股本的40%?，F(xiàn)在有專家已經(jīng)不約而同地?fù)?dān)憂并聲稱:“一旦房?jī)r(jià)下跌30%，銀行的資產(chǎn)將迅速縮水，形成大量壞賬。

先說(shuō)新政前，房地產(chǎn)尚，要開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤，先拿地，再開(kāi)發(fā)，再賣。當(dāng)然，這里筆者就不細(xì)說(shuō)了。作者側(cè)重于資本杠桿。首先，拿地一般是根據(jù)市場(chǎng)情況和所在城市的情況。如果一切符合要求，這筆征地款可以通過(guò)銀行貸款，這是第一步。然后，啊，第二步是發(fā)展。然后銀行會(huì)根據(jù)這個(gè)項(xiàng)目提供開(kāi)發(fā)貸款。第三步是銷售。

后來(lái)國(guó)家出臺(tái)政策，要求征地必須自籌資金，銀行不能貸款征地。這時(shí)候依靠社會(huì)資金，比如信托，三方財(cái)富，或者民間貸款，先把地拿下來(lái)，再通過(guò)各種方式從銀行貸款，有過(guò)橋資金拿地，當(dāng)然，不管后來(lái)開(kāi)發(fā)什么，只要土地拿下來(lái)，就可以貸款。所以，這只是增加了橋梁的成本，最后填了銀行資金。這些操作模式最常見(jiàn)，高杠桿，借錢生錢，只要房?jī)r(jià)不跌，銀行資金源源不斷，房地產(chǎn)生意特別滋潤(rùn)。